Ce glossaire de l’achat immobilier en Espagne rassemble les principaux termes à connaître pour comprendre les spécificités juridiques, fiscales et pratiques d’une acquisition.
Lors d’une opération immobilière en Espagne, la familiarisation avec les termes et définition clés peut faire la différence entre un acheteur novice et un acheteur averti.
Parfois, les mots espagnols ressemblent enormément aux termes français, mais bien souvent ils recouvrent une réalité différentes.
Savoir repérer ces faux-amis permet d’éviter des écueils fréquents.
Ce glossaire est donc pensé comme une ressource pratique pour quiconque cherche à s’orienter dans le marché immobilier espagnol.
Loin d’être un simple dictionnaire, vous retrouverez dans ce Glossaire les définitions classées par thématiques avec, chaque fois que possible, une approche pratique.
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Télécharger le guide gratuitEcosystème de l'achat immobilier en Espagne : Qui intervient ?
En France, un acheteur échange surtout avec l’agent immobilier, le notaire et, éventuellement, la banque. En Espagne, l’écosystème d’un achat immobilier est beaucoup plus fragmenté : agent, notario, gestor, banque, administrateur de finca, architecte, tasador… chacun intervient sur un morceau du dossier, sans forcément avoir une vision d’ensemble.
Recourir à un avocat permet alors, outre de sécuriser juridiquement l’opération d’achat immobilier en Espagne, de centraliser l’information, limiter le nombre d’intervenants, vérifier ce que chacun fait (et ne fait pas), coordonner les démarches (NIE, notaire, registres, fiscalité) et combler les “angles morts” que ni le notario, ni l’agent immobilier, ni le gestor ne couvrent spontanément.
Administrador de fincas
Équivalent du syndic de copropriété en France, c’est la personne ou l’entité qui gère la copropriété (comunidad de propietarios) : appels de charges, organisation des assemblées, exécution des décisions votées. En pratique, il n’intervient pas directement dans la négociation de l’achat immobilier, mais détient des informations clés sur l’état de l’immeuble et la situation du vendeur vis‑à‑vis des charges.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : fournir, via l’agent ou le vendeur, les derniers procès‑verbaux d’assemblée, le rapport ITE, le certificat de paiement à jour des charges, et toute information utile sur des derramas votées ou à venir.
API / Agente inmobiliario
Agent immobilier en Espagne, parfois titulaire du titre d’« API ». Selon les communautés autonomes, les agents peuvent ou doivent être inscrits sur un registre professionnel ou affiliés à un collège local. En cas de doute, il est utile de demander ses références (numéro d’enregistrement, appartenance à un collège) et son expérience avec une clientèle d’acheteurs français.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : présenter les biens, organiser les visites, transmettre les offres et coordonner certains documents, tout en travaillant le plus souvent d’abord dans l’intérêt du vendeur. La responsabilité professionnelle des agents immobiliers espagnols n’étant pas toujours aussi encadrée qu’en France, il faut rester vigilant et ne pas leur confier seul la sécurisation juridique de l’opération.
Arquitecto
Architecte, il intervient pour vérifier la conformité technique et urbanistique d’un bien (surélévations, fermetures de terrasses, extensions, changements d’usage, etc.) ou pour étudier la faisabilité d’un projet de rénovation lourde ou de construction. Les règles d’urbanisme étant très locales en Espagne (municipalité, province, communauté autonome), il est recommandé de s’adresser à un architecte du secteur concerné.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : utile lorsque l’immeuble présente des particularités (extensions, travaux visibles) ou lorsqu’un acheteur français prévoit des travaux importants après l’acquisition.
Bróker
Terme courant pour désigner le courtier en prêt hypothécaire. Il recherche et négocie un financement auprès des banques espagnoles, notamment pour les acheteurs non‑ré Un bon bróker peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier en Espagne et, parfois, donner accès à des biens ou interlocuteurs bancaires non visibles du grand public.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : facultatif, mais utile si un financement est nécessaire. Ses honoraires doivent être anticipés dans le budget global d’acquisition.
Comunidad de propietarios
Il s’agit de la copropriété. L’interlocuteur sera souvent le syndic (administrador de finca) ou le président de la comunidad.
Rôle dans l'achat immobilier en Espagne : En principe aucune, sauf si des informations précises sur l’état de l’immeuble sont requises.
Gestor
Le gestor, au sein d’une gestoría, est une des particularités de la vie administrative espagnole. Il s’agit d’un professionnel (souvent de profil comptable ou administratif) qui prend en charge pour ses clients diverses démarches : déclarations fiscales simples, enregistrements, formalités auprès des administrations, etc.
En matière d’achat immobilier en Espagne, la gestoría intervient fréquemment pour liquider les impôts liés à l’opération (ITP, AJD, IVA), déposer certains formulaires et assurer l’inscription de l’acte au registre foncier. On parle souvent de la gestoría du notaire ou de la gestoría de la banque, selon qui la mandate.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : lorsqu’un acheteur est assisté par un avocat France/Espagne, la gestoría devient largement redondante sur le plan pratique et n’apporte pas de conseil juridique supplémentaire. En pratique, elle reste souvent imposée par la banque pour les démarches post‑signature liées au prêt ; en dehors de ce cas, un accompagnement complet par avocat rend rarement nécessaire de mandater sa propre gestoría.
Notario
Le notaire espagnol (notario) est l’officier public qui reçoit et formalise l’acte authentique de vente (escritura pública). Il vérifie l’identité et la capacité des parties, s’assure du respect des formes légales, lit l’acte et autorise les copies qui serviront notamment à l’inscription au registre foncier.
Contrairement au notaire français, il n’a pas pour mission d’auditer en détail la situation du bien (urbanisme, copropriété, charges, fiscalité globale) ni de défendre spécifiquement les intérêts de l’acheteur. Il intervient surtout en bout de chaîne, une fois le prix, les délais et les arras déjà négociés dans le cadre de l’achat immobilier en Espagne.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : son intervention est obligatoire pour dresser l’acte authentique, seul titre de propriété inscriptible au Registro de la propiedad. L’avocat France/Espagne, lui, intervient en amont pour sécuriser le contenu de ce qui sera signé devant notaire (contrats privés, arras, clauses sensibles, répartition des frais).
Oficial
L’oficial est le collaborateur de la notaría (clerc de notaire) qui prépare concrètement le dossier : collecte des documents (titres, NIE, certificats), échanges avec l’agent immobilier, la banque ou les parties, préparation du projet d’acte et organisation du rendez‑vous de signature.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : principal interlocuteur opérationnel de la notaría pour l’acheteur et l’agent, mais il applique un cadre standard ; il ne remplace pas le rôle de conseil indépendant de l’avocat.
Tasador / Perito
Le tasador ou perito est l’expert désigné pour évaluer la valeur d’un bien immobilier, généralement à la demande d’une banque dans le cadre d’un financement. La banque ne prêtera en principe que sur la base de la valeur figurant dans ce rapport, même si le prix de vente convenu est plus élevé.
L’acheteur‑emprunteur peut en théorie choisir son tasador, mais il est souvent plus simple, lorsqu’il passe par un bróker ou une banque précise, d’utiliser l’expert avec lequel ils ont l’habitude de travailler.
Rôle dans l’achat immobilier en Espagne : indispensable en cas de prêt hypothécaire, mais il n’analyse ni les risques juridiques ni la fiscalité de l’opération ; son rapport porte essentiellement sur la valeur et certains aspects techniques du bien.
Et l’Avocat dans tout ça ? Son rôle est expliqué en détail dans cet article :
Les administrations à connaître pour un achat immobilier en Espagne
L’acheteur aura aussi affaire à plusieurs administrations publiques espagnoles, soit pour obtenir des informations essentielles sur le bien, soit pour inscrire son titre de propriété et payer les impôts liés à l’achat immobilier en Espagne.
AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria)
L’AEAT est l’administration fiscale de l’État espagnol. Elle gère notamment l’impôt sur le revenu (IRPF/IRNR), la TVA (IVA) et certaines retenues sur les ventes de biens par des non‑résidents. C’est auprès d’elle que se déclarent, par exemple, les retenues de 3% sur le prix lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne.
Utilité pour un achat immobilier en Espagne : à prendre en compte pour la fiscalité post‑acquisition (IRNR pour les non‑résidents, plus‑values, retenues obligatoires) et en cas de vente future.
Autres administrations fiscales régionales (ATC, ATV, ATIB, etc…)
Chaque communauté autonome dispose de sa propre administration fiscale (ATC en Catalogne, ATV à Valence, ATIB aux Baléares, etc.). Ce sont elles qui perçoivent, selon les cas, les droits de mutation (ITP) et les droits d’actes juridiques documentés (AJD) dus lors d’un achat immobilier en Espagne. Il peut aussi exister des services fiscaux municipaux pour les taxes locales.
Utilité pour un achat immobilier en Espagne : c’est auprès de ces administrations que l’acheteur doit déclarer et payer ITP ou AJD après la signature de l’escritura, dans des délais souvent courts, sous peine de pénalités.
Catastro
Le Cadastre espagnol (Catastro) est un registre administratif qui recense et décrit les biens immobiliers : localisation, surfaces, affectation, valeur cadastrale, valeur de référence, etc. Ces informations servent de base à plusieurs impôts : IBI (taxe foncière), plus‑valía municipale, et parfois au calcul des droits de mutation.
Utilité pour un achat immobilier en Espagne : vérifier que la description cadastrale du bien (surface, usage) correspond à la réalité, identifier la valeur cadastrale et la valeur de référence pour anticiper les impôts locaux et certains droits d’enregistrement.
Registro de la propiedad
Le Registro de la propiedad est le registre foncier espagnol. Chaque bureau est tenu par un officier public, le registrador, qui vérifie, au moment du dépôt, que toutes les conditions sont remplies pour l’inscription de l’acte de vente. Le registre indique qui est propriétaire du bien et quelles charges le grèvent (hypothèques, saisies, servitudes…).
Utilité pour un achat immobilier en Espagne : l’acte authentique doit être inscrit au registre pour sécuriser juridiquement la propriété. En amont, le registre permet d’obtenir la nota simple, document de base pour auditer la situation juridique du bien avant toute offre ou signature d’arras.
Le bien immobilier en Espagne : caractéristiques et vérifications
Vu de France, un appartement ou une maison se résume souvent à une adresse, une surface et quelques diagnostics fournis par le notaire. En Espagne, comprendre réellement ce que l’on achète suppose de croiser plusieurs sources : nota simple du registre de la propriété, cadastre, cédula de habitabilidad, certificats énergétiques, informations de la comunidad et éventuelles derramas.
Un avocat France/Espagne va au‑delà d’une simple vérification administrative : il reconstitue l’histoire du bien, identifie les risques cachés (travaux votés, situations urbanistiques particulières, VPO, occupation, dettes ou charges) et vous aide à décider en connaissance de cause avant de vous engager dans une offre ou un contrat d’arras lors d’un achat immobilier en Espagne.
Cédula de habitabilidad / Certificado de primera ocupación
Certificat délivré par l’administration qui atteste qu’un bien remplit les conditions minimales pour être utilisé comme logement (surface, ventilation, équipements, conformité de base). Sans ce document en vigueur, le bien peut être considéré comme non habitable au sens administratif, ce qui complique fortement la location, la domiciliation et certaines démarches (raccordements, autorisation de location touristique, etc.).
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : vérifier si vous achetez un véritable logement ou un ancien local reconditionné ; en l’absence de cédula, il faut anticiper des limites importantes (usage, location, revente).
Certificado de eficiencia energética
Certificat qui indique le niveau de consommation énergétique et de performance d’un bien, selon une échelle de A (le plus économe) à G (le plus énergivore), comparable au DPE français. Dans la plupart des communautés autonomes, ce certificat est obligatoire pour vendre ou louer un logement en Espagne, même si, à ce jour, le classement énergétique n’entraîne pas encore de conséquence légale directe sur la vente.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : savoir si vous achetez une “passoire énergétique” ou un logement correctement isolé, ce qui impactera vos futures factures et la valeur de revente.
Derramas extraordinarias
Appels de fonds exceptionnels décidés par la comunidad de propietarios pour financer des travaux importants dans la copropriété : ravalement de façade, réfection de toiture, installation ou remplacement d’un ascenseur, mise aux normes, etc. Ces montants s’ajoutent aux charges ordinaires et sont répartis entre copropriétaires selon leurs quotes‑
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : savoir si des derramas ont déjà été votées ou sont sérieusement envisagées permet d’anticiper le coût réel de la copropriété dans les prochaines années, au‑delà du simple montant des charges actuelles.
ITE / Informe Técnico del Edificio
Rapport technique obligatoire pour les immeubles collectifs de plus d’un certain âge (par exemple 10 ans, selon la réglementation locale). Réalisé par un architecte ou un technicien agréé, il dresse l’état de l’immeuble (structure, façades, toitures, installations) et classe les interventions nécessaires par niveau de gravité et d’urgence. Il doit être périodiquement renouvelé.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : connaître l’état réel des parties communes et anticiper les travaux importants qui pourront donner lieu à des derramas extraordinarias. Non applicable aux maisons individuelles.
Nota simple
Extrait simplifié du Registro de la propiedad qui décrit le bien (situation, surface, référence cadastrale), indique le ou les propriétaires actuels et recense les charges qui le grèvent (hypothèques, saisies, servitudes, usufruits, etc.). Du point de vue juridique, lors d’un achat immobilier en Espagne, vous achetez ce qui est décrit dans cette nota simple, ni plus ni moins.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : document crucial à obtenir et à analyser avant toute offre ou signature de reserva ou d’arras, pour vérifier la propriété, les charges et les éventuels risques juridiques.
Okupa(s) / Okupación
Terme qui désigne en Espagne l’occupation illégale d’un logement (okupación). La présence d’okupas dans un immeuble ou dans le bien lui‑même peut entraîner des procédures longues, coûteuses et complexes pour récupérer la possession, avec un impact direct sur l’usage et la valeur du bien.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : si le bien ou l’immeuble a déjà connu des situations d’okupación, il faut redoubler de vigilance : demandez des précisions, faites vérifier la situation par un avocat et, en cas de doute sérieux sur l’état d’occupation, passez votre chemin.
Título / Escritura
Le título est le titre de propriété du bien, généralement matérialisé par l’escritura pública de vente signée devant notaire. Il indique qui est propriétaire, à quel titre (achat, succession, donation, etc.) et dans quelles conditions le bien a été acquis. En pratique, le notaire et l’avocat se basent sur ce titre pour vérifier la chaîne de propriété et s’assurer que le vendeur peut valablement transférer le bien.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : dans certains dossiers (successions non totalement réglées, anciennes divisions, donations, usufruits), il est indispensable d’analyser le título du vendeur pour vérifier que la propriété est claire et que la vente pourra être inscrite sans difficulté au Registro de la propiedad.
Valor catastral
Valeur cadastrale fixée par le Catastro, généralement ventilée entre la valeur du terrain et celle de la construction. Elle sert de base à plusieurs impôts : IBI (taxe foncière), plus‑valía municipale, et peut entrer dans le calcul de certains impôts sur le revenu ou sur le patrimoine, selon la situation.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : à prendre en compte pour anticiper le coût fiscal récurrent du bien (IBI) et, à terme, une éventuelle plus‑value ou l’impact sur un impôt sur la fortune en Espagne.
Valor de referencia
Valeur de référence fixée par l’administration fiscale à partir de données cadastrales et de transactions, propre à chaque bien ou zone. Elle sert de base minimale pour calculer certains impôts, notamment les droits de mutation (ITP) ou, dans certains cas, l’AJD, même si le prix déclaré dans l’escritura est inférieur.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : pour un achat immobilier en Espagne, un prix “d’affaire” ne signifie pas forcément des impôts plus faibles : si le prix de vente est inférieur à la valor de referencia, l’administration pourra calculer ITP/AJD sur cette valeur de référence.
VPO ou Vivienda de protección oficial
Logement soumis à un régime de protection officielle, souvent destiné à des personnes aux revenus modestes ou à certains publics prioritaires. Il peut avoir bénéficié d’aides publiques et être soumis à des limitations de prix, d’occupation, de revente et à des droits de préemption en faveur de l’administration.
Intérêt pour un achat immobilier en Espagne : si le bien est classé VPO, il faut intégrer des démarches et délais supplémentaires (droit de préemption de l’administration, conditions de revente, plafonnement de prix) dans la chronologie de l’achat et dans l’analyse de la rentabilité de l’investissement.
Et pour ne pas vous faire piéger lors de vos recherches :
L'opération : les notions à connaître
En France, beaucoup d’acheteurs considèrent que “rien n’est vraiment définitif” avant la signature chez le notaire. En Espagne, c’est souvent l’inverse : des documents signés très tôt (reserva, señal, contrato de arras, parfois contrat privé) peuvent déjà engager fortement l’acheteur, bien avant l’escritura d’achat.
Dans ce contexte, l’avocat joue un rôle clé : il relit et adapte ces documents avant signature, s’assure que les conditions, délais et pénalités sont clairs et équilibrés, vérifie que les vérifications indispensables sur le bien et la fiscalité ont été faites et vous évite de vous retrouver coincé par un pré‑contrat que vous pensiez purement “symbolique”.
Arras / contrato de arras
Contrat préliminaire par lequel acheteur et vendeur s’engagent à conclure la vente à un certain prix et dans un certain délai, avec versement d’un acompte (arras). En Espagne, ce contrat de arras est souvent signé hors la présence du notaire, sur la base d’un modèle d’agence ou du vendeur. Dans la pratique, il s’agit de l’équivalent fonctionnel du compromis de vente français, mais sans les mêmes garanties automatiques.
Les arrhes sont fréquemment qualifiées de « arras penitenciales » : si l’acheteur se retire sans motif prévu, il perd la somme versée ; si le vendeur se retire, il doit la rembourser et verser une indemnité équivalente. D’autres types d’arras existent (confirmatorias, penales), avec des effets différents.
Intérêt pratique : moment de risque majeur pour l’acheteur français. Le contrat de arras doit être relu et adapté par un avocat avant signature, pour vérifier le type d’arras, les conditions suspensives (financement, régularisation, droit de tanteo, etc.) et des délais réalistes.
Derecho de tanteo / de preferencia
Droit de préemption (ou droit de préférence) qui permet à un tiers désigné par la loi – souvent l’administration (municipalité, communauté autonome) ou, dans d’autres contextes, un locataire – d’acheter le bien en priorité, aux mêmes conditions que l’acheteur initial. Dans certaines régions et situations (logements VPO, vente par un gran tenedor en zone tendue, etc.), ce droit de tanteo peut être exercé par les pouvoirs publics.
Intérêt pratique : ce droit doit être identifié en amont et pris en compte dans les conditions suspensives et la chronologie de l’achat immobilier en Espagne, car il peut retarder la signature définitive ou conduire à ce que l’administration se substitue à l’acheteur.
Gran Tenedor
Statut de “grand propriétaire” attribué, selon la réglementation en vigueur (État et communautés autonomes), aux personnes physiques ou morales qui détiennent un certain nombre de logements (par exemple plus de 10 logements, ou plus de 5 en zone tendue) ou une surface construite supérieure à un seuil (parfois 1 500 m²).
Ce statut entraîne des règles spécifiques, notamment dans les zones de logement tendu : obligations particulières, limitations de loyers, et, dans certains cas (par exemple en Catalogne), droits de préemption (derecho de tanteo) au bénéfice des pouvoirs publics lorsque le gran tenedor vend un bien.
Intérêt pratique : savoir si le vendeur est un gran tenedor est important, car cela peut rallonger les délais (exercice éventuel d’un droit de tanteo) ou imposer des contraintes particulières dans l’opération.
Hipóteca
Dans le langage courant, hipoteca désigne le prêt immobilier, mais juridiquement, il s’agit de la garantie réelle prise sur le bien et inscrite au registre foncier pour garantir le remboursement du prêt. La banque finance l’achat et, en contrepartie, obtient une hypothèque sur le bien, qui sera mentionnée dans la nota simple tant qu’elle n’est pas levée.
Intérêt pratique : vérifier, avant un achat immobilier en Espagne, si le bien que vous achetez est encore grevé d’une hypothèque, et comment celle‑ci sera remboursée et radiée au moment de la vente. En cas de financement, il faut aussi bien comprendre les conditions du nouveau prêt hypothécaire (taux, garanties, frais).
Poderes
Procurations qui permettent à une personne (mandant) de se faire représenter par une autre (mandataire) pour signer des documents ou accomplir des démarches en son nom. En Espagne, les poderessont très utilisés pour que l’acheteur ou le vendeur n’aient pas besoin d’être physiquement présents chez le notaire le jour de l’escritura. Ils doivent être passés en forme authentique (devant notaire ou consulat) et contenir un jugement de capacité.
Intérêt pratique : pratique pour un acheteur français qui ne peut pas se déplacer à chaque étape, mais à manier avec prudence : la rédaction des poderes doit être précise, et il est important de savoir exactement ce que le mandataire pourra signer ou décider.
NIE / NIF
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d’identification attribué aux étrangers en Espagne. Le NIF (Número de Identificación Fiscal) est le numéro d’identification fiscale, utilisé pour les personnes physiques ou morales (y compris sociétés) dans leurs relations avec l’administration. Les deux sont indispensables pour la plupart des démarches officielles et fiscales, et notamment pour signer une escritura d’achat immobilier en Espagne.
Intérêt pratique : à anticiper au début du projet, car l’absence de NIE peut bloquer la signature chez le notaire ou retarder l’enregistrement et le paiement des impôts d’acquisition.
Reserva / Señal
Contrat de réservation, souvent proposé par l’agence immobilière, par lequel le vendeur s’engage à retirer temporairement le bien du marché en échange du versement d’une somme (señal). Le document est en général court, mais peut déjà contenir des engagements concrets (prix, durée de réservation, conséquences en cas de renonciation) qui auront un poids dans l’opération.
Intérêt pratique : c’est souvent le premier papier que l’acheteur français signe lors d’une visite ou juste après. Il ne faut pas le considérer comme “anodin” : le contenu doit être vérifié, notamment les conditions de restitution ou de perte de la somme versée, et le délai doit être suffisant pour réaliser les vérifications juridiques et financières.
La fiscalité de l'achat immobilier en Espagne : ce que vous allez devoir payer
Beaucoup d’acheteurs français se concentrent sur le prix “net vendeur” et comparent surtout le coût de la vie entre la France et l’Espagne, en pensant que la fiscalité suivra naturellement. En réalité, la fiscalité immobilière en Espagne varie fortement selon que le bien est neuf ou ancien, la région (par exemple la Catalogne), le statut résident ou non‑résident, la structure de détention et la manière dont l’opération est montée.
L’avocat France/Espagne ne se contente pas de calculer les impôts liés à l’achat (ITP, IVA, AJD, plus‑valía municipale) : il met ces impôts en perspective avec votre situation en France (résidence fiscale, patrimoine, succession, projets de revente ou de location) et vous aide à choisir la stratégie la plus adaptée.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Droits d'enregistrement pour les actes juridiques documentés perçus sur certains actes notariés, notamment lors de l’achat d’un bien neuf et lors de la constitution d’un prêt hypothécaire. Le taux d’AJD est fixé par chaque communauté autonome et varie généralement autour de 1–1,5% du prix déclaré, selon le type de bien et la région.
Info utile : combiné à la TVA (IVA) sur un bien neuf, AJD explique pourquoi la fiscalité d’un logement neuf est souvent plus élevée que celle d’un bien ancien. dans un achat immobilier en Espagne
IBI (Impuesto sobre los bienes inmuebles)
Equivalent de la taxe foncière française, c’est un impôt local annuel dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de chaque année. L’IBI est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien et son montant varie selon la commune et le type de bien (urbain, rural). Il peut être proratisé contractuellement entre vendeur et acheteur l’année de la vente.
Info utile : l’IBI est généralement inférieur à la taxe foncière française pour un bien comparable, mais il doit être intégré dans le budget annuel d’un projet d’achat immobilier en Espagne.
IP (Impuesto de Patrimonio)
Impôt sur la fortune espagnol qui frappe la valeur nette du patrimoine, avec des seuils d’entrée, abattements et taux différents selon les communautés autonomes. Il porte aussi bien sur les biens immobiliers que sur les autres actifs (placements, participations, etc.), avec des règles particulières pour les non‑ré
Info utile : un propriétaire qui n’est pas résident fiscal en Espagne peut tout de même être redevable de l’IP si la valeur de ses biens situés en Espagne dépasse le seuil applicable dans la communauté autonome concernée.
ITP (Impuesto sobre la Transmisión de Patrimonio)
Impôt de transmission patrimoniale dû lors de l’achat d’un bien immobilier “ancien” (revente) en Espagne. C’est souvent la principale taxe d’acquisition pour un logement déjà occupé ou détenu par un particulier. Les taux d’ITP sont fixés par chaque communauté autonome et peuvent être proportionnels ou progressifs, en fonction de la valeur du bien et parfois du profil de l’acheteur (résidence principale, jeune acheteur, handicap, etc.).
Info utile : en 2026, selon la communauté autonome, l’ITP sur un bien de revente peut aller d’environ 6% à plus de 13% du prix, avec par exemple en Catalogne une tarification progressive qui augmente au‑delà de certains seuils de prix.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
TVA espagnole. En matière immobilière, elle s’applique principalement à l’achat d’un bien neuf auprès d’un promoteur ou d’un vendeur assujetti à la TVA. Le taux normal pour un logement neuf est de 10%, tandis que certains autres biens (parking, cave vendue séparément, terrain à bâtir, locaux) peuvent être soumis au taux de 21%.
Info utile : lors d’un achat immobilier neuf en Espagne, l’acheteur paie en général 10% d’IVA sur le prix du logement, plus l’AJD, ce qui rend le coût fiscal global plus élevé que pour un bien ancien soumis à l’ITP.
Retenciones
Prélèvements obligatoires que doit opérer l’acheteur sur le prix lorsqu’il achète un bien à un vendeur non‑résident fiscal en Espagne. Concrètement, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et les verser à l’administration fiscale (AEAT) au titre d’acompte sur l’impôt sur la plus‑value du vendeur. Dans certains cas, il peut aussi être amené à retenir le montant de la plus‑valía municipale pour le reverser à la mairie.
Info utile : ces retenues doivent être anticipées dans le financement et dans les conditions de paiement : il est crucial de savoir tôt si le vendeur est résident ou non‑résident fiscal en Espagne, car l’acheteur devient responsable vis‑à‑vis du fisc pour ces montants.