Lors d’une visite en Espagne, beaucoup d’acheteurs français se concentrent sur le coup de cœur : vue, luminosité, bruit, quartier, décoration… et ne posent les questions juridiques qu’au moment de signer un compromis. Problème : en Espagne, certaines réponses auraient dû être obtenues avant même de parler d’arras.
Vous préparez une visite de bien en Espagne et vous voulez savoir quelles questions poser pour ne pas vous faire piéger ?
Cet article vous aide à préparer votre achat immobilier en Espagne en listant les questions juridiques à poser dès la visite.
Les principales questions juridiques vous aide à regarder le bien autrement : qui vend réellement, dans quel état est l’immeuble, quels risques sont déjà connus, qu’est‑ce que cela change pour votre projet d’achat immobilier en Espagne (résidence, location, retraite, investissement).
10 questions à poser en visite
Le bien
1. Le bien dispose‑t‑il d’une cédula de habitabilidad en vigueur ?
La cédula atteste que le bien est reconnu comme logement par l’administration. Sans cédula en vigueur, l’usage du bien (habitation, location, certains raccordements) peut être compliqué. Demandez si elle existe, si elle est à jour et, si possible, une copie.
2. Le certificat d’efficacité énergétique est‑il disponible et à jour ?
Il n’est pas qu’une formalité : une mauvaise classe énergétique impacte vos factures et, de plus en plus, la valeur de revente. Demandez la classe, et vérifiez qu’elle correspond à ce que vous voyez sur place (simple vitrage, anciennes installations, etc.).
Bon à savoir : En l'état de la législation, la classification espagnole, contrairement au DPE français, ne conditionne pas nécessairement la possibilité ou non de louer le bien.
3. Quel est le montant annuel de l’IBI (impôt foncier) pour ce bien ?
L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière. Demandez le montant exact et, si possible, une copie de la dernière quittance. Cela vous permettra d’estimer le coût annuel réel du bien, au‑delà du prix d’achat.
L'immeuble
4. L’immeuble a‑t‑il passé l’ITE et quel en est le résultat ?
L’ITE (Inspección Técnica del Edificio) est le “check‑up” technique de l’immeuble. S’il existe, demandez s’il est favorable ou s’il signale des travaux prioritaires. S’il n’a pas été fait alors qu’il devrait l’être, c’est un signal d’alerte sur la gestion de la copropriété.
Bon à savoir : l'ITE n'est applicable qu'aux immeubles (pas aux maisons individuelles) de plus de 50 ans (45 en Catalogne). Il doit régulièrement être renouvelé.
5. Y a‑t‑il des derramas (travaux exceptionnels) votées ou prévues dans la communauté ?
Une copropriété peut être raisonnable en charges aujourd’hui et devenir beaucoup plus coûteuse après un vote de travaux (toiture, façade, ascenseur…). Demandez s’il existe des derramas votées (et non encore payées) ou des travaux importants en discussion ou à prévoir en fonction de la réglementation (par ex. mise aux normes de l'ascenseur).
6. Y a‑t‑il une suspicion ou un diagnostic d’aluminosis dans l’immeuble ?
Certaines zones et certaines périodes de construction sont plus exposées à ce problème structurel. Si l’immeuble entre dans une catégorie “à risque”, il est raisonnable de demander si un diagnostic a été fait ou si le sujet a été évoqué en assemblée.
7. Y a‑t‑il déjà eu des cas d’okupas dans l’immeuble ou dans l’immeuble voisin ?
C’est une question que les Français n’osent pas toujours poser, mais qui est légitime. L’agent ou le vendeur ne sont pas obligés d’en parler spontanément ; à vous de demander si des cas d’occupation illégale (okupación) ont été signalés dans l’immeuble ou juste à côté.
Le ou les vendeurs
8. Qui est le ou les vendeurs (particulier, banque, société, héritiers) ?
Vendre un bien de succession, un bien détenu par une société ou un bien repris par une banque ne se traite pas exactement de la même façon. Demandez qui est officiellement propriétaire, et dans quel contexte la vente intervient (succession, séparation, saisie, vente classique).
9. Le propriétaire est‑il considéré comme gran tenedor selon la loi ?
Si le vendeur est un gran tenedor (grand propriétaire), des règles spécifiques et des droits de préemption de l’administration peuvent s’appliquer, surtout en zone tendue ou en Catalogne. L’agent doit au minimum savoir de quoi il s’agit et si c’est le cas pour ce bien
10. Le propriétaire est‑il résident fiscal en Espagne ou non‑résident ?
La réponse a des conséquences sur les retenues que l’acheteur devra éventuellement pratiquer (3% pour les non‑résidents, plus‑valía municipale, etc.) et sur certains délais. Autant le savoir tôt pour anticiper le financement et la fiscalité de l’achat immobilier en Espagne.
Petit conseil pratique bonus :
L’achat immobilier en Espagne peut parfois comporter des surprises pour les acquéreurs français.
Ces questions, non exhaustives, ont donc principalement pour but de vous positionner comme un acquéreur averti face à l’agent immobilier ou au vendeur.
Si vous ne posez pas toutes les questions, ce n’est pas grave ! L’idée est surtout d’identifier dès le départ d’éventuels éléments rédhibitoires. Un audit juridique approfondi est en tous les cas nécessaire avant de prendre un quelconque engagement.
La liste des bons et mauvais signaux ci-dessous vous permet d’aller plus loin dans cette logique.
Vous envisagez un achat immobilier en espagne ?
Télécharger le guide gratuitCinq red flags (signaux d'alerte)
- L’agent n’est pas très réceptif au fait que vous soyez assisté par un avocat, voire essaie de vous en dissuader.
- L’agent lève les yeux au ciel ou répond de manière évasive ou incomplète aux questions de la checklist.
- Le bien n’a pas de cédula de habitabilidad, ou celle-ci et d’autres documents clés ne semblent pas disponibles.
- Il existe des précédents d’Okupas dans l’immeuble.
- Les parties communes semblent mal entretenues et/ou l’ITE de l’immeuble n’a pas été réalisé (laisse présager des frais copropriété élevés à venir).
Cinq Green flags (signaux rassurants)
- L’agent accueille favorablement le fait que vous lui indiquiez que vous serez assisté par un avocat pour l’opération.
- L’agent répond de manière certaine aux questions que vous lui posez. Il semble connaître le bien et maîtriser son sujet.
- L’ensemble des documents clés auxquels vous faites référence sont mis à disposition par l’agent.
- L’agent a conscience des spécificités liées au fait que vous êtes non‑résident (NIE, financement, délais administratifs) et ne les balaye pas d’un revers de main.
- L’agent ne met pas une pression artificielle sur le timing, tout en restant réaliste sur les impératifs du vendeur.